ظهور إدارة الطبقات في المباني السكنية الأسترالية وما يعنيه ذلك بالنسبة لك

في هذا المقال، ستحصل في هذه المقالة على لمحة موجزة عن كيفية عمل إدارة الطبقات في أستراليا وبعض النصائح العامة حول ما تحتاج إلى معرفته لتتمكن من التعامل معها.

أهم 3 رسائل حول إدارة الطبقات:

1. كن على دراية باحتمالية التعرض للضغوط المالية والتكاليف غير المتوقعة في السكن الطبقي.

2. اعلم أن سوء إدارة الطبقات يمكن أن يعرضك لإساءة معاملة المسنين.

3. تعرّف على حقوقك والخطوات التي يمكنك اتخاذها في حالة حدوث مشاكل.

مقدمة

بصفتك أستراليًا أكبر سنًا، هل تفكر في أن تصبح مالك شقة لأول مرة؟ أو ربما أنت ساكن شقة من ذوي الخبرة. في كلتا الحالتين، ستكون جزءاً من عالم إدارة الشقق المربك أحياناً.

بينما تُظهر الأبحاث أن معظم كبار السن يفضلون العيش في منزل1إلا أن الواقع الحالي لسوق الإسكان الأسترالي يجعل من العيش في شقة بديلاً عملياً، سواء كنت تقلل من حجم منزلك أو تشتري لأول مرة. وهذا النمط من المعيشة المشتركة آخذ في الازدياد، حيث سيعيش حوالي 10% من الأستراليين - أو ما يزيد قليلاً عن 2.5 مليون شخص، بما في ذلك كبار السن - في شقق في عام 2021.2,3

هناك عدد من الفوائد المحتملة - وبعض التحديات - التي تأتي مع السكن في الشقق السكنية. أحد العوامل التي تفاجئ الكثير من الناس، وفي بعض الحالات تتسبب في مشاكل كبيرة، هو تأثير إدارة الطبقات. هذا الأمر مهم بشكل خاص لكبار السن الذين قد يكون لديهم أمان مالي أقل أو مرونة أقل للاستجابة للأمور التي يمكن أن تحدث في ظل إدارة الطبقات.

قد تجد أن إدارة الطبقات لا تسبب لك أي مشاكل على الإطلاق، أو قد تواجه ضغوطًا مالية أو حتى سلوكيات مسيئة. المفتاح هو أن تفهم تمامًا ما هي إدارة الطبقات والحقوق التي لديك في هذا الموقف.

في هذا المقال، ستحصل في هذه المقالة على لمحة موجزة عن كيفية عمل إدارة الطبقات في أستراليا وبعض النصائح العامة حول ما تحتاج إلى معرفته لتتمكن من التعامل معها.

ما هي الطبقات؟

"ستراتا" هو مصطلح قانوني يستخدم في قانون الملكية. وفقًا لجمعية مجتمع ستراتا4فإن الملكية الطبقية تسمح بالملكية الفردية لجزء من العقار (تسمى "قطعة أرض"، وعادةً ما تكون شقة أو منزل مستقل) مع ملكية مشتركة في الباقي (تسمى "الملكية المشتركة") من خلال كيان قانوني (يسمى "شركة الملاك").

لدى حكومة نيو ساوث ويلز الجنوبية صفحة ويب رائعة تشرح الأدوار الرئيسية في ترتيبات الطبقات. وهي مناسبة بشكل عام لجميع الولايات والأقاليم.

وفقًا لـ خط مساعدة الديون الوطنيةفإن شركات الملاك هي التي تحدد رسوم الطبقات كل عام، وعادةً ما يتم دفعها كل ثلاثة أشهر من قبل كل مالك من الملاك.

ما الذي يجعل الطبقات معقدة؟

تقول البروفيسور كاثي شيري، الخبيرة الأسترالية الرائدة في مجال الطبقات والملكية المجتمعية في أستراليا، إن ملكية الطبقات تجر الملاك تلقائيًا إلى علاقات قانونية ومالية معقدة مع جيرانهم، وهذا هو السبب في إمكانية ظهور تعقيدات.5 وكما توضح كاثي، فإن كونك مالك عقار بموجب مخطط الطبقات يعني أنك تلقائيًا

• الحصول على حصة في الممتلكات المشتركة المملوكة جماعياً، مثل البهو والممرات والحدائق

• أن تصبح عضوًا في هيئة إدارية أو شركة مالكة

• ثم تغطيها اللوائح والقوانين الداخلية المكتوبة بشكل خاص والكثير من تشريعات الولاية أو الإقليم

• لديك التزام قانوني بدفع رسوم سنوية لصيانة المبنى الخاص بك، بما في ذلك التأمين.

ما الخطأ الذي يمكن أن يحدث مع عنوان الطبقات؟

في عام 2024، نظرت مأوى نيو ساوث ويلز الجديدة، وهي الهيئة العليا لسياسة الإسكان في الولاية، عن كثب في سبب مساهمة مخططات إدارة الطبقات بقوة في الضغط المالي وانعدام الأمن السكني للأسر ذات الدخل المنخفض، وخاصة كبار السن.6ووجدت هذه المشاكل:

• الرسوم الخفية والزيادات غير المتوقعة في الرسوم. في حين أن المباني السكنية قد تكون صيانتها أسهل من المنازل المستقلة والقديمة، إلا أنها لا تزال بحاجة إلى صيانة. يجب دفع تكاليف صيانة المرافق العامة مثل الملاعب وحمامات السباحة والصالات الرياضية والمصاعد ومواقف السيارات تحت الأرض بشكل جماعي من قبل مالكي الشقق، سواء كانوا يستخدمون المرافق أم لا. يمكن أن تكون رسوم الصيانة باهظة الثمن، وفي بعض الحالات، يُطلب من المالكين دفع رسوم لا يمكنهم تحملها أو لم يكونوا يتوقعونها.

• اتخاذ القرارات المعقدة من قبل الشركة المالكة. يجد بعض الأشخاص صعوبة بالغة في المشاركة في العمليات الإدارية لمبانيهم. قد يكون ذلك بسبب قلة الخبرة في عمليات الطبقات واللجان، أو ضعف الثقة في اللجان، أو الحواجز اللغوية أو الافتقار إلى المهارات المالية أو الحسابية أو مهارات القراءة والكتابة.

• تضارب المصالح بين المجموعات المهنية المختلفة التي تدير مخطط الطبقات. شركات إدارة الطبقات هي شركات مستقلة يتم التعاقد معها لرعاية شؤون ملاك القطع، مثل عقد الاجتماعات وتحصيل الجبايات والجبايات المصرفية وترتيب صيانة الممتلكات.7 كانت هناك حالات لشركات إدارة الطبقات لا تعمل لصالح مالكي القطع.

إدارة الطبقات وإساءة معاملة المسنين

كما يشير مأوى نيو ساوث ويلز إلى أنه ليسكل المطورين أو الشركات في قطاع الطبقات يتصرفون بشكل غير عادل أو غير أخلاقي. ولكن هناك أدلة على أن بعض المطورين العقاريين وشركات إدارة الطبقات تعطي الأولوية للأرباح على رفاهية السكان.

وقد اجتذبت بعض هذه القضايا اهتمامًا كبيرًا من المجتمع ووسائل الإعلام، حيث سلط تقرير قناة ABC Four Corners في سبتمبر 2024 الضوء على السلوك غير الأخلاقي لبعض الأشخاص في قطاع إدارة الطبقات.8

اعلم أن سوء إدارة الطبقات يمكن أن يعرضك لإساءة معاملة كبار السن. إذا لم تكن معتادًا على عمليات الطبقات، أو لم تكن لغتك الإنجليزية قوية، أو كنت لا تعرف الكثير عن المحاسبة والإدارة، فقد يكون من السهل عليك ألا تدرك أنك تُعامل بطرق تحرمك من حقوقك.

أمثلة على المعاملة المسيئة

احترس من:

• رسوم تُفرض بدون مقابل، ورسوم غير مصرح بها، وفواتير الطبقات التي تُترك بدون سداد وتؤثر عليك (إساءة استخدام الأموال)

• السلوك التخويفي من قبل شخص ما في شركة إدارة الطبقات أو الشركة المالكة - الصراخ، والإقصاء، وإطلاق الشائعات، وإطلاق التهديدات، والإساءة اللفظية (الإساءة النفسية)

• إساءة استخدام السلطة - الموافقة على نفقات غير ضرورية أو أعمال بناء مكلفة، واستخدام حسابات الطبقات لتحقيق مكاسب شخصية (إساءة استخدام السلطة)

• حجب المعلومات، والضغط للموافقة على شيء ما (إساءة المعاملة النفسية أو المالية).

ما يجب القيام به

إذا حدثت هذه الأشياء، أو إذا كنت تشك في حدوثها، فليس عليك تحملها. لديك حقوق، كشخص كبير في السن وكساكن في شقة، وهناك خطوات يمكنك اتخاذها لتأكيد حقوقك.

على سبيل المثال، يمكنك:

• التحدث مباشرة إلى الشخص المعني، إذا كنت تشعر بالأمان والراحة عند القيام بذلك - ربما يكون معك شخص ما أثناء المحادثة

• رفع الأمر إلى لجنة الشركات المالكة

• اطلب الوساطة - انظر قائمة جهات الاتصال في نهاية هذه المقالة

• تقديم شكوى رسمية لدى شركة إدارة الطبقات أو إدارة التجارة العادلة في ولايتك أو إقليمك

• طلب المشورة القانونية من محامٍ أو مركز قانوني مجتمعي.

احتفظ بملاحظات مكتوبة دقيقة حول ما حدث ومتى ومن كان متورطاً. قد يكون من المفيد التحقق من اللوائح الداخلية للمبنى أو اتفاقية الملاك أو اتفاقية إدارة الطبقات حتى تفهم أسباب تظلمك.

حل الضائقة المالية لرسوم الطبقات غير المدفوعة

تُعد جبايات ستراتا فاتورة مهمة يجب عليك دفعها، مع ما يترتب على عدم الدفع من عواقب وخيمة. قصة ABC News في عام 20239 سلطت الضوء على ارتفاع عدد حالات الإفلاس بسبب ديون جباية الطبقات غير المسددة. وأشار التقرير إلى أن بيانات المحكمة الفيدرالية وجدت أن 10% من جميع حالات الإفلاس القسري في جميع أنحاء أستراليا كانت بسبب ديون ضرائب الطبقات.

كما أشار مأوى نيو ساوث ويلز أيضًا إلى أن الأشخاص ذوي الدخل المنخفض و/أو الثابت - والذي يشمل العديد من كبار السن - معرضون بشكل خاص لتأثير رسوم الطبقات الكبيرة أو غير المتوقعة.

إذا تلقيت مستندات من المحكمة أو خطابات مطالبة بشأن جبايات الطبقات غير المدفوعة، اتصل بخط المساعدة الوطني للديون على الرقم 1800 007 007 على الفور للحصول على مشورة مالية مستقلة. يمكنك أيضًا الاطلاع على الموقع الإلكتروني لخط المساعدة للحصول على مشورة مفيدة للغاية، وإن كانت عامة.

روابط مفيدة للمعلومات

إذا كنت ترغب في الحصول على مزيد من المعلومات حول السكن الطبقي، قم بزيارة الموقع الإلكتروني لحكومة ولايتك أو إقليمك:

• ACT: Access Canberra، 'امتلاك وحدة' و'شراء وحدة'

• نيو ساوث ويلز: التجارة العادلة في نيو ساوث ويلز، 'ستراتا'

• الإقليم الشمالي: شؤون المستهلكين في الإقليم الشمالي، 'التعامل مع هيئة اعتبارية'

• كوينزلاند: مكتب التجارة العادلة، 'هيئة إدارة الشركات والمجتمع'

• جنوب أستراليا: خدمات المستهلكين والأعمال، 'عناوين الطبقات'

• تسمانيا: أرض تسمانيا، 'معلومات ملكية الطبقات والأسئلة المتداولة'

• فيكتوريا شؤون المستهلك فيكتوريا، 'الشركات المالكة' و'الرسوم - الشركات المالكة'

• أستراليا الغربية: لاندجيت، 'ألقاب ستراتا'[LE2]

هذا العيش في الطبقات التي أعدتها إدارة التجارة العادلة التابعة لحكومة نيو ساوث ويلز نظرة عامة ممتازة عن إدارة الطبقات ذات الصلة على نطاق واسع في جميع أنحاء أستراليا. فهو يقترح، على سبيل المثال، أنهقبل شراء عقار طبقي، يجب على المالكين المحتملين:

• اقرأ اللوائح الداخلية للتحقق من توافق قواعد المجتمع مع نمط حياتك

• الحصول على تقرير الطبقات وتقرير فحص المبنى.

كما أن قائمة مراجعة شراء شقة أو وحدة سكنية من الحكومة الفيكتورية - قائمة مراجعة مفيدة بشكل عام في أي ولاية أو إقليم.

اكتشف المزيد عن الوساطة

• محكمة ACT: المحكمة المدنية والإدارية في ACT (ACAT)

• نيو ساوث ويلز: التجارة العادلة

• الإقليم الشمالي: مركز العدالة المجتمعية

• كوينزلاند خدمة تسوية المنازعات الحكومية في كوينزلاند

• جنوب أستراليا: خدمات الوساطة المجتمعية

• تسمانيا: خدمات المستهلكين والبناء والخدمات المهنية

• فيكتوريا شؤون المستهلكين في فيكتوريا

• غرب أستراليا: مكتب استشارات المواطنين

بقلم كاثي كالاهان

كاثي مدافعة عن سياسات إسكان أفضل وأكثر عدلاً، ومقرها في نيو ساوث ويلز.

---

نبذة عن الكاتب

كاثي كالاهان

كاثي هي ناشطة في مجال تحسين سياسات الإسكان وجعلها أكثر إنصافًا، وتقيم في نيو ساوث ويلز. ...

عرض الملف الشخصي